「繁華街2乗の法則」について

「繁華街2乗の法則」を聞いたことがありますか?
たぶんないでしょう。私が考えたばかりですから(笑)。

ベルリンの繁華街のホットなこと。人気のベトナム料理屋やカリーヴルストの店に、寒空の下にも関わらず並ぶ人たちを見ながら思ったことです。

もちろん、街自体の若さや自由さもあります(詳しくは「不思議な市場・ベルリンの謎を紐解く」ご参照のこと)。

ただ、それだけではありません。

夜の11時過ぎに(路線によっては)Uバーンが満員電車になるのは、ドイツの他都市では見られない大都市ならではの現象です。

  • 大都市では、人々は散り散りに違った地域で住むことが増えます。
  • 大都市では、家が狭くなりがちです。
  • 大都市では、家までの帰宅に時間がかかります。

したがって、街の中心で買い物や外食をすることが多くなり、その付近が繁華街になるのです。特に交通の要所がその候補です。

ただ、どんな都市だろうと、街のセンターになる土地は限られていますので、都市が大きくなればなるほど、限られた数カ所に人の流れが集中するわけです。

そこで以下のような式を考えてみました:
繁華街の混雑度 = 人口の2乗 ÷ その都市の繁華街の数

大雑把に言うと、「東京 > ロンドン・ニューヨーク > ベルリン > フランクフルト」の順で、都市人口なり都市圏人口は2倍ぐらいずつ増えて(減って)いきます。ところが、これらの繁華街の混雑度は2倍ではなく、2の2乗の4倍ぐらいずつ増えている感じがします。

もちろん、人口の定義やどこまでを「繁華街」と認めるか(東京だと、銀座に六本木、新宿に渋谷。池袋と上野と秋葉原、ぐらいまででしょうか?)によって、数字は変わってきます。ですが、ポイントはあくまで数字の正確さではなくて、二次関数的に集中度が増すという大都市的現象です。数少ない繁華街に多くの周辺人口が集中する結果、金曜日は予約なしでは飲みに行けなかったり、終電が満員電車になったりするのです。

不動産の世界ではよく「少々高くても一等地を狙え」と言われますが、その意味がよく分かりますね。

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文: 黒須寛之   Wakyo Europe – Market Expansion Management & Advisory

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カテゴリー: ドイツ、ドイツ人について, ビジネス

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